Unter bestimmten Voraussetzungen kann jede der Vertragsparteien das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Eine solche fristlose Kündigung ist zulässig, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Das heißt, die normale Beendigung des Mietverhältnisses, also der Ablauf der Mietzeit eines Zeitmietvertrages oder die Einhaltung der Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Vertrag, muss dem Vertragspartner unzumutbar sein.
So kann auch das Herumlaufenlassen der Hunde im Garten entgegen der Hausordnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen, entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Fall (BGH VIII ZR 328/19). Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung in einer Berliner Villa hatten ihre beiden Hunde entgegen der Hausordnung und trotz wiederholter Abmahnungen frei auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses laufen lassen, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Die Karlsruher Richter gaben der Vermieterin Recht und erklärten zudem, dass es nicht darauf ankäme, ob es zu Verunreinigungen durch die Hunde gekommen sei oder ob sich andere Mieter gestört fühlten.
Eine fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Dazu gehört die Angabe des Kündigungsgrundes bereits im Kündigungsschreiben. Auch bei einer fristlosen Kündigung muss der Mieter aber nicht "am gleichen Tag" ausziehen. Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist gewähren, in der Regel ein bis zwei Wochen nach Zugang des Kündigungsschreibens. Bleibt der Mieter dennoch in der Wohnung, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Erst mit einem Urteil in der Hand kann der Vermieter die Vollstreckung, d. h. die Räumung des Mieters, betreiben. Selbst vermeintlich kleine Verstöße gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung können den Vermieter bei Wiederholungen zu diesem drastischen Schritt berechtigen.
Expert/innen des Kieler Mietervereins schreiben zu aktuellen Mietrechtsfragen. Lesen Sie diesen Monat eine Kolumne von Geschäftsführer Carsten Wendt.
